「繰上げ返済」と「住宅ローン控除」はどっちを優先するとお得か？
住宅ローンの繰上げ返済と、住宅ローン控除で減税を受けるのはどちらがお得なの？と疑問に思っている方は多いと思います。
「繰上返済をするなら、早い方ほど利息が浮いて、返済も早く終わるからお得だけど、ローン残高が減ると、残りの期間で受けられる住宅ローン控除がも減るから、結局どっちがお得なの？」という疑問が生まれるのです。
様々なシミュレーションがある中で、一番お得な方法が判明しない鍵を握るのは「借入金利」と「納税額」にあります。
今回は、金利が1.5%と 0.6%の２パターンで、住宅ローン減税と繰上返済、どちらを優先すべきかをシミュレーションしてみました。
はじめに
ほとんどの方はフラット３５などを利用して長期で返済するのが一般的です。
ですが、長期で返済を行うと利子の分だけ、総支払い額は増額されていきます。
例
借入金額３０００万円 金利1.5 % 返済期間３５年の場合
総支払い額は ３８５７万９１００円
借入金額より８５７万９１００円も多くなります。
（金利が0.6%、返済期間35年の場合、総支払い額3326万7360円）
１ 総支払い額を減らすために「住宅ローン減税」や「繰上返済」のどちらを優先すべきか
条件
・金利1.5%と0.6%の２パターン、返済期間３５年、固定金利
・２０１９年１０月以降に居住用住宅取得
・住宅ローン控除を全額利用できる
・繰上返済は期間短縮型（返済額軽減型より総支払い額が少なくなるため）
パターン１：金利が1.5%の場合
|
繰上げ返済による利息の軽減効果 |
１０年間の住宅ローン控除の減税合計額 | 繰上げ返済と住宅ローン控除を合計したお得金額 | |
|---|---|---|---|
| 繰上返済しない | ０円 | ３２６万円 | ３２６万円 |
| 毎年１００万円を１０年間繰上げ返済 | ４２０万円 | ２３５万円 | ６５５万円 |
| １０年後に１０００万円を繰上げ返済 | ３１７万円 | ２９５万円 | ６１２万円 |
１年目から毎年１００万円を繰上げ返済を１０年間続けると、住宅ローン控除の減税額は現象するものの、１０年後にまとめて返済するよりも、４３万円もお得になることが分かりました。
パターン２：金利が0.6%の場合
| 繰上げ返済による利息の軽減効果 | 繰上げ返済による利息の軽減効果 | 繰上げ返済による利息の軽減効果 | |
|---|---|---|---|
| 繰上返済しない | ０円 | ３１７万円 | ３１７万円 |
| 毎年１００万円を１０年間繰上げ返済 | １５３万円 | ２３０万円 | ３８３万円 |
| １０年後に１０００万円を繰上げ返済 | １１７万円 | ２８７万円 | ４０４万円 |
金利が0.6%の場合は、毎年１００万円を繰上げ返済するよりも、１０年後にまとめて返済する方が２１万円お得になることが分かりました。
住宅ローン控除は、ローン残高の「１%」分を税金から減らす制度なので、金利が「１%」よりも大きいか小さいかが、住宅ローン控除と繰上げ返済のどちらを優先すべきかのポイントになります。
ただし、これにも条件があります。それは、住宅ローン控除を所得税と住民税で全額利用できている人であること。
住宅ローン控除は、あくまでも納める税金から減額する制度であり、住宅ローン残高の１%がもらえる制度ではありません。そのため、納税額が少なくて、住宅ローン控除の減額分を全額利用できていない場合は、減税の効果が十分に得られないため注意が必要です。
繰上げ返済のシミュレーションは、金融機関のサイトで行うことができますし、難しい場合はファイナンシャルプランナーに相談してみてください。学資保険等の保険に加入していると担当者が計算してくれる場合もありますので、連絡を取ってみるのも良いと思います。
２ 繰上げ返済時の注意点３つ
・繰上げ返済の手数料には注意が必要です。
繰上げ返済時には基本的に手数料がかかります。インターネットでの申し込みの場合は無料とする金融機関も増えています。例、三菱UFJ銀行は、ネット申し込みなら無料。電話５５００円、窓口１万６５００円の手数料がかかります。繰上げ返済時は
事前に金融機関に確認しましょう。
・住宅ローン控除を受ける条件は返済機関が１０年以上必要
繰上げ返済を頑張りすぎて、住宅ローンの返済期間が１０年をきると、その時点で住宅ローン控除は使えなくなります。
・余裕資金で行いましょう
子供の教育費や親の介護など必要な現金が確保してあれば問題ありません。がコロナが流行したように、不足の事態で現金が必要なこともあると思います。あくまでも繰上げ返済は余裕資金で行いましょう。
３ 金利差が１%以上なら、繰上げ返済よりも借り換えがお得
もしも現在の金利水準よりも１%程度高い金利で住宅ローンを借りていて、繰上げ返済を考えているなら、繰上げ返済よりも借り換えを検討してみましょう。
金利2.5%、借入金額３０００万円、３５年返済の場合
毎月の返済額 １０万７０００円
総支払い額 ４５０４万円
となりますが、５年後の残高２７１５万円を、金利1.5%、３０年返済で組み直すと、
毎月の返済額 ９万３７００円
借り換え後の総支払い額 ３３７４万円
当初５年の返済額 ６４２万円
総支払い額 ４０１６万円
となり、当初の返済額から４８８万円も浮かせることができるのです。
毎月の返済額が減らせるだけでなく、総支払い額に大きく変わるので、検討してみる価値は十分にあります。
まとめ
・住宅ローン金利が高い場合は、毎年こつこつ返済した方がお得
・住宅ローンが低い場合は、住宅ローン控除を受け終わった１０年後にまとめて返済がお得
・金利差が１%以上で返済期間が１０年以上残っている場合は、借り換えがお得
「住宅ローン」「iDeCo 」「ふるさと納税」を併用する場合はこちらを参考にしてください
